Discounted-Cash-Flow (DCF)

Die Discounted Cash Flow Methode (auch DCF-Methode genannt) als dynamische Ertragswertmethode, wird vor allem bei der Unternehmensbewertung angewendet. Sie entspricht in ihrer Art einer erweiterten Barwertmethode.

Die Discounted Cash Flow Methode wird seit geraumer Zeit immer verbreiteter auch für die Bewertung von Liegenschaften übernommen. Sie eignet sich dabei besonders für die Beurteilung von Immobilien, welche durch Investoren als Vermögensanlage zum Zwecke des Vermögenszuwachses durch Mieterträge und Wertsteigerungen gehalten werden. Dem Immobilieninvestor bietet sich mit der DCF-Methode die Möglichkeit, zukünftige Zielsetzungen mit veränderlichen Annahmen zu berechnen, diese für seine Entscheidungsfindung transparent darzustellen und Vergleiche mit alternativen Kapitalanlagen anzustellen.

Die DCF-Methode geht grundsätzlich davon aus, dass sich die Marktteilnehmer wirtschaftlich vernünftig und mittel- bis langfristig ökonomisch vertretbar verhalten. Für die Ermittlung des Verkehrswerts einer Liegenschaft sind jedoch die Marktverhätlnisse am Stichtag massgebend, welche durch Angebot und Nachfrage bestimmt werden. Dabei verhalten sich die Teilnehmer am Liegenschaftsmarkt nicht immer nach wirtschaftlich vertretbaren und sinnvollen Gesichtspunkten. Gerade der realwertorientierte Handel mit Mehrfamilienhäusern Ende der 1980-er Jahre hat dies schmerzhaft gezeigt.

Der nach der Discounted Cash Flow Methode ermittelte Wert einer Liegenschaft entspricht einem Ertragswert.