Ertragswert- und Barwertmethode


Ertragswertmethode


Bei der Ertragswertmethode steht nebst dem nachhaltig, jährlich erzielbaren Bruttomietertrag der Kapitalisierungssatz im Mittelpunkt der Bewertung.

Die Ertragswertmethode findet vor allem Anwendung bei ertragswertorientierten Objekten, bei denen der Realwert im Hinblick auf den Verkehrswert eine unbedeutende oder gar keine Rolle spielt. Dies ist zum Beispiel bei Mehrfamilien- und Geschäftshäusern, gewerblich genutzten Liegenschaften und bei Grundstücken und Liegenschaften der Gastronomie und Hotellerie der Fall.



Barwertmethode

Bei der Ertragsertmethode wird dem Ertrag eine ewige Rente zu Grunde gelegt. Die Barwertmethode (eine der ältesten Bewertungsmethoden) hingegen, findet vor allem dann Anwendung, wenn der Schätzer es mit einer zeitlich limitierten Nutzung und deshalb mit zeitlich limitierten Erträgen zu tun hat. In diesen Fällen entspricht der Ertragswert dem Barwert der jährlichen, diskontierten Reinerträge zuzüglich des abgezinsten Restwerts. Der mit der Barwertmethode ermittelte Verkehrswert entspricht somit dem Wert des zukünftigen Nutzens, welcher das Grundstück oder die Liegenschaft in einem festgelegten Zeitraum voraussichtlich noch zu leisten vermag.

Verbreitet Anwendung findet die Barwertmethode bei der Bewertung von Baurecht, Nutzniessung und Wohnrecht, aber zum Beispiel auch im Zusammenhang mit Berechnungen von geldwerten Leistungen aus zeitlich limitierten, im Vergleich zum Markt zu tiefen oder zu hohen Mietzinsen.


 
Thomas Schär, Immobilienbewertung/ Immobilienschätzung
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