Hedonische Bewertung


Die ökonometrische bzw. hedonische Methode wurde in den 1950ern in den USA entwickelt. Sie erlaubt es, den Wert unterschiedlichster Güter zu vergleichen.

Bei der Wohneigentumsbewertung basiert diese Methode sowohl auf baulichen als auch auf geografischen Faktoren. Aufgrund der Preise, die bei Handänderungen erzielt wurden, bestimmt man mittels einer bewährten statistischen Methode (multiple lineare Regression) für den betreffenden Zeitraum den Wertanteil, den jeder einzelne Faktor am Gesamtwert der Immobilie hat.

Vorteile dieser Methode:
Die ökonometrische Bewertungsmethode arbeitet mit Marktpreisen. Die Basis dafür sind Transaktionen, die effektiv stattgefunden haben. Objekte aus Versteigerungen oder aus Gegengeschäften werden nicht berücksichtigt. Kurz: Der Markt bestimmt, wie viel zum Beispiel eine gute Lage, ein niedriger Steuerfuss, ein zusätzliches Badezimmer oder ein grosser Garten wert sind.

Die Immobilienbewertung / Immobilienschätzung erfolgt durch ein Software-Programm und ist äusserst schnell. Sie kann jederzeit mit den neuesten Marktpreisen wiederholt werden.
Die entwickelten Modelle erlauben die Bewertung von Immobilien in jeder Gemeinde.

Nachteile dieser Methode:
Aufwändige Datenerhebung (kostspielig, Problematik der aktuellen Immobiliendaten).
Zum Teil massive Abweichungen der Resultate bei einzelnen Objekten mit speziellen Verhältnissen (übergrosse Räume, individuelle Immissionen oder Lagevorteile, die lediglich auf ein Objekt wirken und nicht auf ein Quartier, Beurteilung der Nachhaltigkeit und zukünftigen Nutzung usw.). Beurteilung durch den Auftraggeber und nicht durch den Schätzer. Bestimmung der Eigenschaften der Immobilien (empirische Frage, die der ökonometrische Ansatz nicht beantwortet).


 
Thomas Schär, Immobilienbewertung/ Immobilienschätzung
Haldenwiesstrasse 5, CH-8353 Elgg/ ZH, 052 364 31 29